Оценка коммерческой недвижимости имеет одну важную особенность — это фактор доходности объекта недвижимости. Инвестиции в коммерческую недвижимость – капиталоемкий, но очень значительный компонент инвестиций в реальные активы. В первую очередь привлекательность коммерческой недвижимости объясняется тем, что ее стоимость менее реагирует на увеличение инфляции, нежели других объектов инвестирования. На данный момент экономика находится не в лучшем положении, все же, покупка коммерческой недвижимости — это популярный инструмент сохранения капитала.
Коммерческую недвижимость делят на следующие функциональные сегменты: офисная, торговая, складская, промышленная и гостиничная недвижимость. При оценке эксперт проводит идентификацию целевого сегмента и основных характеристик класса объекта.
Офисная недвижимость.
Наиболее активным сегментом на рынке коммерческой недвижимости можно назвать офисный сегмент. Существует несколько классификаций данного сегмента с довольно подробным описанием требований, из них мы выделили 3 основных категории:
1) Профессиональная офисная недвижимость – это специализированные бизнес центры и офисные центры в составе ТРЦ, годов постройки 2000х и по наше время, с современными инженерными решениями, функциональной планировкой, наличием профессионального управления, развитой инфраструктуры.
2) Полупрофессиональные офисы – это могут быть неспециализированные здания, оборудованные под офис с соответствующим ремонтом, чаще всего административные здания советских времен. Управление зданием менее профессиональное (завхоз, уборщица), ограниченная инфраструктура. Из плюсов можно выделить относительно небольшие арендные ставки.
3) Непрофессиональная офисная недвижимость – это офисы, размещенные в подвальных и первых этажах жилых домов. Часто они не переведены в нежилой фонд и служат офисами закрытого типа либо для предоставления услуг населению.
Торговая недвижимость.
Торговая недвижимость включает все типы недвижимости, выполняющих продажу услуг и товаров.
Современные торговые центры различаются по уровню инфраструктуры, требованиям к арендаторам, ориентируются на разные покупательские возможности и спектры услуг.
Часто при классификации торговой недвижимости берется во внимание масштабы торговых площадей, посещаемость, наличие сервиса и парко-мест. Разделяют:
— класс А – несколько зданий со своим достаточно большим паркингом, развлекательной инфраструктурой (торгово-развлекательный центр (ТРЦ), торговый комплекс, торговый центр (ТЦ), гипермаркет, гипер-молл);
— класс В – отдельно стоящее здание (супермаркет, универмаг);
— класс С – встроенное помещение, возможно первые этажи в жилом или офисном здании;
— класс D — пристройка, не капитальное помещение (небольшое торговое помещение, обслуживающее покупателей микрорайона);
— класс Е — помещения свободного назначения, часто цокольный и подвальные этажи.
Складская недвижимость
Складская недвижимость – это все здания, сооружения и многообразные конструкции, предназначенные для хранения материалов и готовой продукции до транспортировки ее непосредственно потребителю или точку розничной продажи.
Единой классификации складской недвижимости, как и в других сферах не существует, но все же выделяют основные группы и требования к ним. Разделение на классы складов помогает оценщику снять многие недоразумения и вопросы касательно ценовой политики. Инвестору же стандарты классификации указывают на необходимые стандарты при выборе объекта.
— класс А – современные одноэтажные здания (1990-х г. и позднее), которые построены с учетом функциональной деятельности, с применением соответствующей отделки и материалов. Расположения на основных транспортных магистралях с учетом логистических принципов. Также выполняются следующие требования:
— высотность здания, позволяющая вмещать любые стеллажные системы и конструкции;
— близость расположения колонн ( 12-18 м.);
— требования к полу, его покрытие должно обеспечивать быстрое перемещение погрузчика, выдерживать высокую нагрузку (от 4 т на м²).
— помещение должно предусматривать необходимое количество погрузочно-разгрузочных ворот, оборудованных гидравлическими аппарелями.
— оборудовано всеми необходимыми коммуникациями, системой вентиляции и кондиционирования, видеонаблюдения и пожарной сигнализацией.
— благоустроена прилегающая территория.
— класс В – это одно- или двухэтажные здания 70х-90х годов, в которых произведена реконструкция, оборудованные пандусами и грузоподъемными лифтами в случае необходимости. Прилегающая территория имеет площадки для маневрирования транспорта. Помещения предусматривают коммуникации : центральное отопление, пожарная сигнализация, телекоммуникации, охрана по периметру.
— класс С – это старые либо сильно изношенные складские помещения, а также здания изначально не приспособленные под функции склада, часто требующие реконструкции, установки пандусов, рамп, модернизации пола, врезании ворот. Расположение в городской черте. Во многих случаях необходим демонтаж старого оборудования. Помещения имеют центральное отопление и электрику.
— класс D — старые помещения, не предназначенные для складских целей: ангары, цехи, объекты гражданской обороны, подвальные помещения. В большинстве своем без отопления. Реконструкция в данном случае будет нецелесообразна, так как дешевле строительство нового объекта.